donderdag 17 december 2020

Een showcase: de circulaire renovatie van C-Bèta loods op Schiphol Trade Park

Welke lessen hebben opdrachtgever, architect en aannemer getrokken?
Out of the box-denken, de ambitie hebben om het samen voor elkaar te boksen, maar ook heel veel creatief en op maat werken. Dat lijken de sleutelwoorden voor circulair bouwen. In de gemeente Haarlemmermeer liet gebiedsontwikkelaar SADC onlangs een loods renoveren die onderdeel is van de voormalige hoeve C-Bèta. In de ‘nieuwe’ loods is werkruimte gecreëerd met hergebruikt bouwmateriaal. Ook het dak en de gevel werden circulair opgeknapt. De loods staat als een huis, maar de weg ernaartoe had de nodige hobbels. Een terugblik op het proces levert een interessant rijtje lessons learned voor circulair bouwen op. De belangrijkste resultaten staan in kadertekst 1, onderaan het artikel. Hieronder een toelichting van alle partijen.

“Dit gebouw laat goed zien waar we voor staan. En de renovatie is voor ons allemaal – opdrachtgever, architect, aannemer en ook leveranciers – een leerzame, maar bij aanvang onvoorspelbare en avontuurlijke reis geweest.” Aan het woord is Isaac Roeterink, projectmanager bij SADC. Samen met collega Eelco Kienhuis neemt hij deel aan de evaluatie over de renovatie van de oude loods bij C-Bèta, de circulaire proeftuin van SADC in het voorhuis van een 125 jaar oude hoeve in Hoofddorp. Ook zijn aangeschoven de uitvoerders van de renovatie: Erik Brusse van DOOR Architecten in Amsterdam en namens hoofdaannemer Heembouw Kantoren B.V. uit Berkel en Rodenrijs projectleider Jan Altorf, commercieel manager Martijn Icke en werkvoorbereider Bianca Woutersen. De drie partijen zetten begin 2020 hun handtekening onder het definitieve ontwerp en de aanneemovereenkomst voor de loods. Er was al zeker een jaar aan vooraf gegaan met het maken van een voorontwerp en vooral het scouten van herbruikbare bouwmaterialen.

Practice what you preach
De hoeve ligt aan de Rijnlanderweg op Schiphol Trade Park vlakbij de A4, op een punt waar dynamische bedrijvigheid en bestaande bebouwing elkaar ontmoeten. SADC is bezig met de ontwikkeling van het gebied, vanuit principes van de circulaire economie. Hier verrijst stapje voor stapje het meest duurzame en innovatieve business park van Europa. C-Bèta is in het gebied de plek om de transitie naar de circulaire economie te versnellen. Startups en scale-ups hebben er de ruimte om te werken, samen te komen en kennis te delen over circulaire gebiedsontwikkeling. Al snel na de opening in 2018 moest SADC gaan nadenken over uitbreiding omdat de vraag naar flexplekken groter bleek dan het aanbod. De keuze nieuw bouwen of gebruik maken van bestaand, was snel gemaakt. Isaac: “C-Bèta is voor ons een locatie waar bedrijven kunnen werken, experimenteren en evenementen worden georganiseerd. Een showcase waarmee we anderen willen inspireren. We opereren vanuit de overtuiging practice what you preach; SADC wil de circulaire transitie aanjagen en stelt op dat gebied eisen aan klanten. Dan moet je wel laten zien wat je zelf doet.”

“Met een traditionele benadering is het lastig dit soort projecten van de grond te krijgen” Isaac Roeterink, SADC

Het werd dus renoveren van de leegstaande loods van 1.000 m2 naast de oude hoeve. “Onze opdracht was breed: we hebben een pand met een beperkte houdbaarheid, we weten dat het asbesthoudend is en schade heeft. En we willen werkruimtes creëren die we op termijn eenvoudig kunnen ontmantelen en elders opnieuw opbouwen”, schetst Isaac het voortraject. Door circulair als leidraad te nemen, werd de lat direct hoog gelegd.

Wie trekt de kar?
Eerst het eindresultaat: wat tot begin 2020 een grote oude schuur was waar ooit aardappels, andere gewassen en landbouwwerktuigen waren opgeslagen, is zo’n 7 maanden later een circulair bedrijfsverzamelgebouw met de uitstraling van nieuwbouw. De materialenlijst (zie kadertekst 2 onderaan) legt een hoofdzenuw bloot in het circulair bouwen: het kost veel tijd om geschikte bouwmaterialen te vinden en die op het juiste moment beschikbaar te hebben. Ook het proces van ontwerp-uitvoering-materiaalkeuze is moeilijk te plannen en te stroomlijnen. Want op welk moment stapt de aannemer in en start hij de speurtocht naar materialen? In de eerste ontwerpfase of als plannen en wensen al grotendeels vastliggen en calculaties zijn gemaakt? Of moet de architect aan de slag op basis van een lijst met beschikbare materialen die de aannemer heeft opgesteld. Beide routes kennen onontgonnen terrein. Circulair bouwen draait om maakbaarheid, herbruikbaarheid én kwaliteit. Dat betekent volgens architect Erik Brusse veel ballen tegelijk in de lucht houden: “Maatvoering is bijvoorbeeld een interessante discussie vanuit ontwerpersoogpunt. Het is goed als materiaal hergebruikt wordt, maar de voorbeelden die er zijn, zijn vaak een zooitje. Dus dan zal je soms een latje moeten toevoegen, want het eindresultaat moet er goed uitzien.”

“Als je dit 3 of 4 keer doet, dan zie je de eenheidsprijs dalen. En we merken dat onze klanten ons steeds beter vinden, omdat ze weten dat we iets voor ze kunnen betekenen” Martijn Icke, Heembouw Kantoren B.V.

Aannemer Heembouw was liever eerder ingestapt, voordat het definitieve ontwerp er lag. Pas in maart 2020 werd de aannemingsovereenkomst voor de renovatie getekend. Tot die tijd was er een afspraak over het programma en het budget, maar was de definitieve keuze voor sommige materialen nog niet gemaakt. Dat had gevolgen voor het bouwproces. Projectleider Jan Altorf: “We hebben veel tijd moeten besteden aan het passend maken van materialen. Achteraf bezien is dat niet altijd circulair. Mijn advies is ‘Houd je aan de materialen die je hebt en ga niet terug naar het stramien dat je in je hoofd had.” Restafval is ook iets om rekening mee te houden, voegt Bianca Woutersen toe: “Daar waar je net incourante maatvoering tegenkomt zoals bijvoorbeeld bij dakelementen, betekent dit vaak ergens een stukje van de handelsmaat afzagen. Het is goed om met handelsmaten in de ontwerpfase rekening te houden.”

Voor de opdrachtgever moet het circulaire, duurzame aspect van de renovatie in ieder geval terug te zien zijn in het eindresultaat, vindt Eelco Kienhuis, salesmanager bij SADC: “Wij willen met de loods onze klanten voor onder andere Schiphol Trade Park inspireren. De kozijnen moeten er zelfs hergebruikt strak uitzien zodat de klant roept ‘Wow, hergebruikt?!’” Isaac: “Op Schiphol Trade Park staat een bedrijfspand dat heel erg duurzaam is. Maar dat is aan de buitenkant niet te zien, de duurzaamheid zit van binnen. Dat is jammer, want de toevallige voorbijganger heeft hier geen weet van. Wij leren daarvan en vinden dat je het verhaal van duurzaamheid niet alleen moet vertellen, maar het ook zichtbaar moet maken. Planten werken goed, maar ook een sedumdak.”

Een helder antwoord over het ideale renovatietraject kan geen van de partners geven. Samen komen ze er op uit dat volgorde en rolverdeling – sturend of volgend – per project zullen verschillen. Het is altijd een combinatie en een voortdurend afwegen. Soms moeten partijen ook buiten hun rol treden. Zo zat salesmanager Eelco op een goed moment zelf aan de telefoon om materialen op te sporen.

Materiaalscout
Iedereen is het erover eens dat er een nieuw beroep ontstaat, de materiaalscout. In het vinden van de juiste materialen die ook nog op het juiste tijdstip beschikbaar moeten zijn, gaat veel tijd zitten. “Er is niet één database waar je op je gemak in kunt shoppen”, merkt Eelco op. Volgens Bianca bestaan er wel voorbeelden van kleinschalige databases. “Er zijn aanbodsites van materialen met informatie wanneer die beschikbaar zijn.” Martijn vult aan: “De markt kennen helpt ook. Als ik hoor dat ergens gesloopt gaat worden, dan ga ik daar altijd even kijken.” Collega Jan benadrukt opnieuw dat hij daarom graag vroeg bij een project betrokken raakt. “We kunnen dan ook eigen materialen hergebruiken. We krijgen steeds vaker spullen uit renovatieprojecten automatisch aangeboden en creëren daarmee onze eigen voorraad. Toen we bezig waren met de renovatie van de loods en ze begrepen dat we dit circulair deden kregen we al regelmatig een belletje van onze relaties of we nog interesse hadden in bijvoorbeeld een vloer om te hergebruiken. Dat brengt voor ons wel een nieuw probleem met zich mee; waar gaan we het opslaan?”

Hoe circulair is circulair?
Betrouwbare, herbruikbare materialen vinden is een grote uitdaging, ze toe te passen in de het bouwproces ook. Het roept de vraag op waar de grens ligt van circulair denken en doen? Hoe lang mag een speurtocht naar duurzame bouwmaterialen voor een nieuw dak duren? “Als je te lang doorgaat en daardoor een half jaar later oplevert, is het ook niet goed”, onderstreept Martijn. “Zo is in de keuze voor een modulaire staalconstructie veel tijd gaan zitten. Uiteindelijk zijn we met Skellet in het diepe gesprongen en hebben we het verlies van tijd genomen.” Hij is inmiddels vol lof over het systeem dat hij vóór dit project nog niet kende. Inmiddels is dit systeem zelfs verwerkt in een door hen ontwikkeld circulaire Distributiecentrum. Wel erkent hij dat door tussentijdse aanpassingen de modulaire werkunits niet geheel circulair zijn. “Als je moet investeren om iets modulair te maken, dan moet je dat eigenlijk in je initiële kostenplaatje opnemen.” Skellet gebruikt de ervaringen in Hoofddorp voor verdere verbetering van het product. Heembouw heeft een gezonde dekvloer verder ontwikkeld, die inmiddels klaar is voor gebruik.

“We moesten heel veel ballen tegelijk in de lucht houden” Erik Brusse, DOOR Architecten

Flexibiliteit
Het meebewegen van partijen is voor een brede transitie naar circulair bouwen onontbeerlijk. De gemeente Haarlemmermeer was bijvoorbeeld heel soepel, vertelt Isaac. “Die heeft een parapluvergunning voor deze kavel afgegeven die tot 2028 geldig is. De gemeente gaf toestemming voor de renovatie mits de constructie aantoonbaar veilig was. En zodra de constructeur zijn goedkeuring had gegeven, kwamen we snel verder.” De onderaannemers reageerden wisselend, vertelt Heembouw. De staalleverancier was laaiend enthousiast, de schilder was minder te spreken over de keuze voor de duurzame verf. “Die weigerde dan ook garantie te geven op de verf die in eerste instantie beschreven stond”, licht werkvoorbereider Bianca toe. Ook voor sommige tweedehands technische installaties wordt geen garantie afgegeven. Anderzijds gingen werklieden soms fluitend naar huis, omdat ze zo lekker gewerkt hadden. “Veel dingen zijn nog opgelost tijdens de bouw. De timmerman kon eindelijk weer eens ambachtelijk timmeren. Op de werkvloer werd volop meegedacht en geïnnoveerd. Dat was heel waardevol.”

Een ontdekkingsreis met spin offs
Het was pionieren, erkent het gezelschap volmondig. Een ontdekkingsreis met een flinke financiële uitdaging die niet altijd de resultaten heeft opgeleverd waar op gehoopt was. Spijt heeft geen van de partijen; wat vandaag niet kan, kan morgen misschien wel. Circulair bouwen is tenslotte volop in beweging. Erik: “DOOR Architecten is een jong bedrijf. Wij zeggen altijd ‘je moet dingen doen’. Door te doen, leren we en lopen we voorop.” Heembouw heeft dezelfde ervaring in de bouwwereld. Het zegt de ervaringen van C-Bèta mee te nemen in volgende projecten. “Vijf jaar geleden was er nog niets op dit gebied, maar de ontwikkelingen gaan steeds sneller. En we merken dat onze klanten ons steeds beter weten te vinden”, vertelt Martijn. Ook kostentechnisch is hij optimistisch. “Als je dit 3 of 4 keer hebt gedaan, zie je de eenheidsprijs dalen.”

Circulair bouwen blijft voorlopig wel een zaak van koplopers, verwachten de partners. Het echte commerciële vastgoed voelt zich er ongemakkelijk bij. “We hebben onderweg veel aanpassingen moeten doen dus er is echt wel een intrinsieke motivatie nodig om voor circulair te kiezen. SADC is daar als opdrachtgever ook heel ver in gegaan.” Isaac: “We voelden ons er comfortabel bij. We hadden een beperkt budget en ambitieus programma, maar door er slim mee om te gaan zijn we uiteindelijk tot een mooi resultaat gekomen. De basis van deze samenwerking was het vertrouwen dat we iets goeds gingen doen. Met een al te traditionele benadering en rolverdeling wordt het lastig om dit soort projecten van de grond te krijgen.” 

Kadertekst 1
De belangrijkste lessen van de circulaire renovatie van de loods van C-Bèta op Schiphol Trade Park

• Zorg dat het ontwerpproces interactief is en zowel de opdrachtgever als de architect en de aannemer in alle stappen meegenomen wordt. Zo kan doorlopend optimaal bijgestuurd worden.
• Het moment waarop architect dan wel aannemer instappen kan per project verschillen. Wie sturend wordt, is ook een vraag, maar af en toe uit de eigen rol stappen kan geen kwaad.
• Accepteer dat het ontwerp tussentijds kan wijzigen. Zet vooraf wel de demarcatielijnen uit om het tempo er in te houden: welke onderdelen mogen nog wijzigen en welke niet.
• Leg als opdrachtgever en architect in een vroeg stadium vast welke materialen beschikbaar zijn tegen welke kosten. Besef ook dat veel circulaire producten nog niet bestaan. Hoe lang blijf je dan shoppen voor deze materialen?
• Veel zaken passen nog niet in het (eerste) ontwerp van de architect. Laat ruimte voor vrijuit denken; innovatie vindt ook op de werkvloer plaats.
• Zoek meedenkende partners die de waarde van de innovatie inzien en daarvoor een extra stapje willen zetten en willen meebewegen: de leverancier van materialen, de leverancier van de trappen, balken en plaatmateriaal, de gemeente die gaat over de vergunningen.
• Denk niet alleen na over het vinden van herbruikbare materialen, maar ook over de opslag daarvan.
• Neem zaken als hoeveelheid afval mee in de businesscase. Blijf de vraag hoeveel afval vrij zal komen voortdurend stellen en spreek eventueel een model af dat als leidraad kan dienen ‘aan de hand hiervan gaan we keuzes maken’.
• Garantie op ‘tweedehands’ materialen en installaties is een punt van aandacht.
• Het oog wil ook wat; in de beleving van ‘duurzaamheid’ is nog winst te behalen. Maak duurzaamheid zichtbaar.

Kadertekst 2
Materiaalgebruik en eindresultaat: licht, uitnodigend, speels en eenvoudig
Wat is er aan materiaal in de nieuwe loods bij C-Bèta her- en gebruikt? De talrijke raampartijen in de gevel en het dak zorgen voor veel licht en dankzij de (hergebruikte) ramen uit Het Arsenaal in Leiden wordt de buitenwereld – het erf van de boerderij en de bedrijven – naar binnen gezogen. De balken van de ramenwand hebben een vorig leven gehad als steunpilaar in het voormalige bedrijfspand van Aweta in Nootdorp. De nieuwe houten kozijnen zijn door WEBO uit Rijssen gemaakt van circulair hout. Heembouw zelf heeft de bestaande houten kozijnen gerepareerd met de kozijnen die overbleven na de sloop van de buitengevel van de loods. Binnen ligt grotendeels de oorspronkelijke vloer van beton. Er zijn speels 14 modulaire huurunits op geplaatst, 1 ruimte voor flexwerkplekken, 2 vergaderruimtes en een bedrijfsruimte, elk met grote ramen voor een open uitstraling. De huurunits zijn gebouwd van Skellet by ODS, een demontabel staalconstructiesysteem van het gelijknamige bedrijf. Heembouw heeft de kozijnen en deuren in de binnenunits ‘geoogst’ voor C-Bèta tijdens het demonteren van kantoorpand Centre Court in Den Haag. Een zogenoemd pitchmeubel werd opgetrokken uit hout uit het Amsterdams Bos. Het biedt ook ruimte aan de pantry die Heembouw ook heeft geoogst bij andere projecten. De vloeren van de units op de begane grond zijn geïsoleerd met b-keuze sandwichpanelen. De hogere units bereik je via hergebruikte trappen van voormalige bouwketen die, waar nodig, op maat zijn aangepast. Ook het sanitair – wastafels en toiletpotten – is tweedehands. Het dak tot slot, steunt op de oorspronkelijke spanten en één op maat gemaakt nieuw spant. Het geheel is een licht bedrijfsverzamelgebouw voor circulaire ondernemers dat uitnodigend is en eenvoud én comfort uitstraalt.

Daarnaast hebben Drentea (meubilair), Jansen by ODS (skellet) Vital Places (verlichting), Degree-n (infrarood verwarmingspanelen), De Lange Natuursteen (tegelwerk), Schuurman Technology (beveiliging), JdB Groep (grondwerk en buitenriolering), 123 Markeringen (vloersigning) en SignMatch (signing) een belangrijke bijdrage geleverd.

Lees hier het artikel. 

 

Terug